Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego

Jakie informacje znajdują się w MPZP?

Zaplanowanie przyszłej inwestycji to proces, który wymaga starannego przygotowania oraz dopełnienia wszelkich formalności. Jedną z kluczowych kwestii jest to, aby sprawdzić czy dana działka, na której planujemy inwestycję została objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Jest to akt prawa miejscowego, uchwalany przez władze lokalne gminy.

Określa on warunki i zasady zabudowy terenów, wchodzących w skład danej jednostki terytorialnej. Należy przyznać, że miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego znacznie wpływa na wygląd przyszłego budynku i jego najbliższego zagospodarowania terenu. To swego rodzaju instrukcja, której zasad przestrzegać musi każdy Inwestor, w oparciu o przygotowany projekt przez zespół projektowy, biuro projektowe czy architekta.

Dokument ten informuje o przeznaczeniu danego terenu – czy jest to przestrzeń przeznaczona pod zabudowę jednorodzinną, wielorodzinną, przemysłową czy inną. Określa także różne współczynniki i uwarunkowania, które muszą zostać uwzględnione w projekcie przez architekta, np. powierzchnia zabudowy, powierzchnia biologicznie czynna i wiele innych. W zależności od regionu Polski wytyczne zawarte w MPZP zwracają uwagę na inne kwestie i spotykają się z różną interpretacją przepisów, z tego powodu najlepiej zatrudnić lokalnego architekta, który poza przygotowaniem projektu budowlanego pomoże przy załatwieniu wszelkich formalności.

Czas oczekiwania na wypis

Przed przystąpieniem do budowy należy postarać się o odpowiedni wniosek - o tzw. wypis lub wyrys z lokalnego planu zagospodarowania przestrzennego. Dokument musi zawierać:

  • imię i nazwisko lub nazwę wnioskodawcy oraz własnoręczny podpis,
  • wskazanie konkretnej nieruchomości – numer działki, obręb ewidencyjny, jednostkę ewidencyjną,
  • wskazanie zakresu części tekstowej lub rysunkowej, której dotyczy wniosek.

Procedura jest czasochłonna. Przykładowo Urząd Miasta Krakowa załatwia sprawę w terminie do 14 dni. We wspomnianym mieście cena za wydanie wypisu to 30 zł za dokument do 5 stron, natomiast za wydanie wyrysu – 20 zł za każdą kolejną stronę A4 (jednak kwota za całość nie przekracza 200 zł). Gmina dostarcza stosowne dokumenty w przeciągu miesiąca. Otrzymane pisma należy bardzo dokładnie przestudiować.

Decyzja o warunkach zabudowy

W Polsce istnieje jeszcze wiele miejsc, dla których nie sporządzono miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. Na tych obszarach zmiana sposobu zagospodarowania terenu musi zostać poprzedzona uzyskaniem decyzji o warunkach zabudowy. Dokument ten wydawany jest przez wójtów gmin lub prezydentów miast. Istotą tego aktu prawnego jest troska o zachowanie ładu przestrzennego. Jej wydanie jest uzależnione od wielu czynników, m.in. tego czy:

  • działka ma dostęp do drogi publicznej,
  • spełniony jest wymóg tzw. „dobrego sąsiedztwa”,
  • teren jest uzbrojony.

Decyzja o warunkach zabudowy określa parametry jakie należy spełnić, aby architekt mógł przygotować projekt budowlany, który następnie będzie podlegać uzyskaniu pozwolenia na budowę. W decyzji WZ można spotkać wytyczne dotyczące m.in.: linii zabudowy, maksymalnej powierzchni zabudowy, współczynnika intensywności zabudowy, powierzchni biologicznie czynnej, wysokości budynku, formy i kąta nachylenia dachu, a nawet jego kolorystyki.

Warto dodać, że czas potrzebny na uzyskanie warunków zabudowy dla działek położonych w większych miastach, np. w Krakowie, wynosi obecnie ok. 4-6 miesięcy. Należy wziąć to pod uwagę planując inwestycję.